Rembourser son hypothèque avec son 2e pilier est généralement déconseillé, car cette opération va réduire fortement les revenus destinés à la retraite.
En approchant l’âge de la retraite, de nombreux propriétaires sont tentés de rembourser intégralement leur hypothèque avec tout ou partie du capital de leur 2e pilier. Tout dépend évidemment de leur niveau d’endettement hypothécaire. Mais, a priori, cette politique n’est guère judicieuse étant donné l’existence de la valeur locative, qui vient s’ajouter au revenu imposable. Le principe de base en matière de planification financière, est d’au moins neutraliser cette charge sur le plan fiscal, en profitant de la déduction autorisée des intérêts de la dette hypothécaire.
L’argument est bien connu : en réduisant la dette, on diminue d’autant les intérêts passifs et on augmente son revenu imposable, et donc ses impôts. L’alternative est d’utiliser les fonds destinés à l’amortissement pour les investir sur des instruments au rendement plus élevé que le coût des intérêts, compte tenu de l’impôt sur le revenu.
Taux marginal d’imposition
Par exemple, prenons un couple de contribuables à hauts revenus avec un taux marginal d’imposition de 40%. On rappellera que cette valeur est le taux de la dernière tranche de revenu imposable, la plus élevée puisque l’impôt est progressif. Si l’on prend un taux hypothécaire de 3%, l’économie fiscale due à la déduction fiscale est de 1.2% (= 3% x 40%). Au total, l’intérêt net tombe à 1.8% (= 3% – 1.2%). Pour des investisseurs sur le long terme, le marché des actions semble parfaitement capable de battre un tel rendement – mais sans garantie – d’autant plus que les gains en capital sont entièrement exonérés d’impôts.
Cette stratégie paraît de prime abord réservée aux contribuables aux revenus confortables, qui ont donc la possibilité de profiter à plein de la déduction de leurs intérêts passifs. Ils peuvent ainsi se permettre d’attendre les fruits de leurs investissements boursiers, sans avoir à se soucier du coût des intérêts et de l’amortissement qui, eux, doivent être honorés chaque semestre, voire chaque trimestre.
Se prémunir contre le risque de longévité
Pour ceux qui ont des moyens plus limités, la prudence est sans aucun doute de mise. Faut-il pour autant amortir le plus possible pour se mettre à l’abri de toute mauvaise surprise ? Paradoxalement, l’argument de la faiblesse des rentrées vient apporter de l’eau au moulin à l’idée de conserver son hypothèque. Non pas dans une optique spéculative, mais pour se prémunir contre le risque de longévité.
En effet, pour un couple qui ne disposerait pour l’essentiel que de rentes AVS, le retrait du 2e pilier en lieu et place de rentes pour rembourser l’hypothèque constitue un dangereux pari. En effet, si les époux atteignent un grand âge, ils pourraient avoir consommé toutes leurs économies quelques années avant leur décès. Ils auraient, théoriquement, la possibilité de contracter une nouvelle hypothèque sur leur bien immobilier pour faire l’appoint.
Mais les prêteurs pourraient alors se montrer alors très réticents à l’accorder si la capacité à faire face aux charges n’est pas avérée, à cause de revenus fixes trop faibles. Il faudra alors peut-être vendre son bien, avec toutes les conséquences que cela implique à cet âge.
Les huits points à prendre en compte pour amortir ou non son bien immobilier
Endettement : Quel est le degré de mon endettement hypothécaire ? Faut-il le réduire, l’augmenter ou conserver le statu quo ?
Fiscalité : Quel est mon taux marginal d’imposition ? Quel est mon potentiel d’économies fiscales ?
Fiscalité (bis) : Est-ce que le montant de mes intérêts passifs couvre ma valeur locative ?
Différentiel d’intérêt : Quel est le coût de mon hypothèque par rapport à la performance du marché des actions sur le long terme ?
Quelle est ma propension au risque ? : Suis-je capable de supporter les soubresauts des marchés financiers sans céder à la panique ?
Marché des actions : Quelles sont les perspectives sur le moyen et long terme ? Comment intervenir sur ces marchés ?
Risque de longévité : Comment suis-je financièrement couvert en cas de vie prolongée jusqu’à un très grand âge ?
Vendre son bien immobilier : Dans quelles condtions pourrai-je vendre ma maison ou mon appartement et comment pourrai-je me reloger arrivé à un âge très avancé ?