Des taux d’intérêt extrêmement bas et l’anticipation d’un mouvement de hausse du loyer de l’argent au cours des prochains mois constituent d’excellents arguments pour financer une acquisition immobilière au moyen d’une hypothèque à taux fixe pour les cinq, voire les dix prochaines années.
Mais est-ce forcément la meilleure stratégie? Les emprunteurs ne pourraient-ils pas profiter des taux à court terme, qui sont plus bas encore, en choisissant des produits indexés sur le Libor ? le taux interbancaire ?, à trois ou six mois d’échéance? L’évolution comparative des taux courts et longs depuis une dizaine d’années montre en effet qu’il aurait été plus avantageux sur toute cette période de souscrire des hypothèques à court terme plutôt qu’à taux fixe. Il pourrait donc être judicieux de souscrire une hypothèque à court terme jusqu’au moment où la hausse se manifestera clairement, et de souscrire une hypothèque à taux fixe à ce moment-là.
Cette stratégie est évidemment plus risquée que de choisir un taux fixe, car les emprunteurs s’exposent à rater le début de la remontée des taux et, finalement, de payer plus d’intérêts qu’avec la première solution. Il s’agit donc d’une politique qui ne peut convenir qu’à des emprunteurs disposant des réserves nécessaires pour faire face à de fortes fluctuations de leurs charges hypothécaires.
De la comparaison de ces deux stratégies basiques ressort un critère souvent négligé dans l’établissement de toute stratégie hypothécaire, mais qui est pourtant fondamental: la détermination du profil de l’emprunteur, ses besoins et ses contraintes. Si celui-ci n’a que peu de moyens, il devra limiter ses risques.
Par exemple, explique André Thievent, spécialiste hypothécaire de UBS à Genève, «la banque recommandera actuellement au client au budget serré ou psychologiquement très sensible aux fluctuations du marché de se cantonner à des produits à taux fixe sur une longue période, en les étalant sur différentes échéances, de manière à réduire le risque de taux lors du renouvellement des hypothèques».
A noter que l’étalement des échéances a l’inconvénient de lier le client à son créancier, puisque, à chaque échéance, une autre hypothèque continuera de courir. Si le client veut changer d’établissement à l’expiration d’une des tranches, il risque alors de subir une pénalité pour casser le contrat toujours en cours.
Pour pallier ce défaut, Comparis suggère d’éviter ce fractionnement, mais plutôt d’épargner le différentiel d’intérêts entre les charges effectives et la moyenne des taux à long terme. De cette manière, le client pourra se servir de cette épargne lorsque l’hypothèque devra être renouvelée, probablement à un taux supérieur. Cette solution de bon sens demande malheureusement beaucoup de discipline, surtout pour les budgets serrés.
Pour les clients plus à l’aise financièrement et sereins face aux fluctuations d’intérêts, le produit hypothécaire pourra être plus sophistiqué et contenir une composante risquée. Par exemple, poursuit André Thievent, «on peut proposer une hypothèque à taux fixe pour la plus grande partie de l’emprunt, et la compléter par une seconde hypothèque dont le taux d’intérêt sera indexé sur le Libor». De cette manière, le client peut espérer réduire sa facture d’intérêts sur l’hypothèque à court terme, mais en prenant le risque qu’elle soit finalement plus élevée qu’avec une combinaison d’hypothèques à taux fixe uniquement.
Comme la plupart des preneurs d’hypothèques ne disposent que d’un budget limité, ils se tournent aujourd’hui vers des taux fixes. Avec l’avantage de pouvoir comparer facilement les différentes offres en recourant au site comparis.ch qui met en regard, d’une part, les taux fixes et, d’autre part, les taux variables des principaux acteurs du marché.
En revanche, pour ceux qui recherchent des produits plus exotiques, qui prolifèrent depuis quelques années, telles les hypothèques plafonnées ou à couloir de fluctuations, la tâche est beaucoup moins aisée: ils pourront en trouver les conditions sur les sites de chaque fournisseur, mais la combinaison idéale adaptée à leur profil ne pourra être établie qu’avec l’aide d’un spécialiste.
De toute façon, quel que soit le produit choisi, il faudra bien que l’emprunteur passe entre les mains d’un professionnel qui lui accordera, ou non, le prêt. Ce sera l’occasion de tester son interlocuteur pour qu’il justifie clairement ses recommandations, en fonction du profil de son client. En cas de doute, il vaut mieux aller voir ailleurs!