Dans un environnement marqué par la campagne de votation autour de l’initiative de l’UDC « Non à une Suisse de 10 millions », sur laquelle le peuple suisse s’exprimera en fin de semaine, la crise du logement est au centre de l’actualité. Ce n’est donc pas un hasard si le « Forum immobilier », organisé par le quotidien Le Temps, qui s’est tenu le 28 mai dernier à Genève, l’a intitulé, prudemment, « Comment loger plus de 9 millions de personnes en Suisse ». Manifestation qui a eu lieu sous forme d’une série de débats, parfois contradictoires.
La problématique
Sans grande surprise, et de manière assez concentrée sur le canton de Genève, les experts et les autorités genevoises, représentées par le conseiller d’État en charge du territoire, Nicolas Walder, se sont généralement accordés sur les origines de la crise. Il s’agit du manque de constructions lié notamment à la rareté de terrains disponibles, surtout à Genève, au cadre réglementaire et aux nombreuses oppositions. Parmi les solutions est ressortie principalement la nécessité de densifier les zones urbaines et la mise sur le marché de logements abordables. On est évidemment loin du compte ! Caroline Marti, députée PS au grand conseil genevois et membre de la commission du logement a bien planté le décor : « Je pense qu’on passe à côté d’une grande partie de la problématique si l’on ne se pose pas les autres questions qui sont : qu’est-ce qu’on construit, où, comment et surtout pour qui et à quel prix afin de pouvoir assurer l’accès au logement pour l’ensemble de la population ».
Blocages administratifs
De manière peut-être plus pragmatique, l’intervention du patron du groupe Orlatti, Avni Orlatti, actif dans toute la Suisse romande, a été particulièrement intéressante. En effet, l’entrepreneur, à la parole assez rare, a mis en avant la lenteur administrative et politique, bien plus que l’absence de projets. Cela apparaît d’autant plus dommageable que le potentiel de diversification existe, notamment en ville, sur les friches industrielles et dans les zones déjà desservies par des infrastructures. Au point que des projets qu’on peut théoriquement réaliser « sur une durée de trois à cinq ans prennent aujourd’hui entre 15 et 20 ans ! ». Les changements de règles en cours de projets peuvent faire perdre plusieurs années et compromettre la viabilité économique des opérations.
Raccourcir les délais
Une meilleure coordination entre autorités publiques, propriétaires et développeurs permettrait d’accélérer leur réalisation et influencerait directement le prix du logement. En effet, plus les projets sont retardés, plus les loyers risquent d’augmenter. En raccourcissant ces délais, « on pourrait ainsi avoir des loyers beaucoup plus raisonnables », affirme Avni Orlatti. Quant à savoir qui sont les responsables cantonaux de ces blocages, le patron a prudemment botté en touche en réponse à cette question.
Oppositions justifiées ?
Si la plupart des intervenants se sont plaints de la multiplication des oppositions, il était intéressant d’entendre le point de vue de leurs initiateurs. En l’occurrence il s’agissait de celui de Leïla El-Wakil, secrétaire de l’association SOS Patrimoine CEG, active à Genève, rappelant que ce canton est « le plus densément peuplé ». Cette historienne de l’art et architecte, justifie les nombreuses oppositions par le manque de concertation, « alors qu’on n’a que ce mot à la bouche ». En réalité, selon elle, « la population ne peut se prononcer que sur des projets déjà très avancés, alors que si elle était consultée dès le début, il n’y aurait pas toutes ces oppositions ».
Bailleurs versus locataires
Dans un autre débat très feutré intitulé « Locataires – propriétaires : l’impossible entente ? », Diane Barbier-Mueller, présidente de la chambre genevoise immobilière, administratrice de la régie Pilet & Renaud et députée PLR au grand-conseil genevois, a pointé du doigt le trop grand nombre de règlements à son goût : « Ce n’est pas de la faute des politiques, mais de l’administration », en prônant par ailleurs le dialogue entre bailleurs et locataires.
De gauche à droite, Fabrice Bernay (Asloca Vaud), Diane Barbier-Mueller (Chambre Genevoise Immobilière), Alexandre Beuchat (Le Temps), Romain Clivaz (Le Temps)
Rachat d’immeubles anciens privilégié
Son interlocuteur, Fabrice Bernay, secrétaire général de l’Asloca Vaud, a semblé partager cette approche d’échanges apaisés entre les parties pour parvenir à des solutions satisfaisantes en cas de litiges. Dans le cadre d’un bref aparté, Fabrice Bernay nous a fait part d’un autre facteur qui pèse aussi sur le rythme de construction assez bas : « Les investisseurs tendent à privilégier l’achat d’immeubles anciens plutôt que de construire du neuf. » Pourquoi ? « Parce que dans la construction, le retour sur investissement est beaucoup plus tardif. » Quant aux nombreuses normes de construction, celles qui portent notamment sur la qualité du logement ou l’isolation, qu’il juge « intéressantes », il reconnaît que « cela ralentit un petit peu la construction. »
Impôt sur la fortune néfaste
Dans le cadre de cette manifestation, Xavier Oberson, professeur de droit fiscal à Genève et avocat fiscaliste, est venu apporter sa touche fiscale à la discussion, tant du côté de l’entrepreneur que pour celui ou celle qui veut accéder à la propriété. C’est ainsi que le professeur fait écho de ses entretiens avec des entrepreneurs qui seraient éventuellement désireux de s’installer en Suisse pour y développer leurs activités, notamment dans le domaine de la construction. Mais dès que la question de l’impôt sur la fortune est abordée, qui inclut l’outil de production, ils changent d’avis, relate l’expert. Pour les attirer, il faudrait qu’ils puissent échapper à cet impôt, comme c’est le cas avec le forfait fiscal. Mais ce dernier, souligne-t-il, est réservé aux personnes qui n’ont pas d’activité lucrative en Suisse.
Abolition de la valeur locative
Un autre point soulevé par Xavier Oberson concerne les effets potentiellement inéquitables de certaines réformes, comme l’abolition de la valeur locative, résultat d’un compromis boiteux : « Il est clair que ce sera plus favorable pour des contribuables retraités, dans la mesure où ils ont déjà remboursé leur dette. En revanche, pour des jeunes qui veulent se lancer dans une acquisition immobilière et qui doivent s’endetter, il faut bien réfléchir car les intérêts ne seront plus déductibles. » Quant à la disparition des frais d’entretien, elle pose également un problème en matière de rénovation du parc immobilier. Mais, rappelle-t-il, « les cantons peuvent édicter des déductions pour la protection de l’environnement et en faveur des économies d’énergie ».