La réédition du Guide financier du propriétaire, par Pierre Novello, prend en considération les changements intervenus depuis 2005, date de sa première publication. Il y a notamment l’obligation d’investir 10 de fonds propres non prélevés sur le 2e pilier. Il y a aussi la disparition progressive de la distinction entre 1er et 2e rang au niveau des hypothèques. L’auteur en a tenu compte dans les nombreux exemples chiffrés qui font la force de cet ouvrage de 136 pages, publié au Editions Pierre Novello, avec le parrainage de Tout l’Immobilier.
Par rapport à 2005, la problématique de l’accession à la propriété reste la même, mais vu l’évolution du marché, la question de l’opportunité d’un achat se pose avec plus d’acuité qu’il y a huit ans.
Peut-on encore acheter son logement au niveau actuel des prix ? Avec les taux hypothécaires très bas d’aujourd’hui, celui qui achète devrait s’y retrouver à long terme pour compenser la baisse éventuelle ultérieure estime Pierre Novello, l’auteur du Guide financier du propriétaire. Mais pour n’importe quel montant. En outre, «il vaut mieux prendre le taux fixe le plus long possible, prévient-il, en anticipation d’une hausse toujours menaçante des taux hypothécaires. Ceux qui ont choisi un taux hypothécaire indexé sur le Libor ont été gagnants jusqu’à présent, mais cela risque bien de ne plus être vrai pendant une aussi longue période.
Celui qui achète son logement doit aussi avoir une certaine capacité d’anticipation sur sa situation personnelle et l’état de son ménage. En cas de divorce, le mari peut se retrouver endetté jusqu’au cou et sans domicile fixe. Même si tout va bien de ce côté, il faut avoir du temps devant soi, car les plus-values sont fortement taxées en cas de revente prématurée. Il convient aussi de ne pas mettre tout son argent dans son logement, conseille Pierre Novello, qui préconise de garder une hypothèque à hauteur de 50%.
Contrairement à une idée reçue, il est en effet très difficile d’obtenir une nouvelle hypothèque sur son propre logement, une fois atteint l’âge de la retraite. Pierre Novello consacre donc deux chapitres de son livre à la question des hypothèques et de l’amortissement. Thèmes d’autant plus délicats qu’il faut prendre en compte l’aspect fiscal: en déduisant les intérêts et les frais d’entretien de son revenu imposable, le nouveau propriétaire s’en sort en générai mieux que le locataire qu’il était encore il y a peu, même s’il doit y ajouter la valeur locative.
Se pose ensuite la question des amortissements, qui comporte aussi un élément de fiscalité. L’amortissement indirect est une solution intéressante, puisqu’il permet à un salarié de verser chaque année 6739 francs sur un compte de prévoyance (3e pilier lié), montant déductible du revenu imposable, et jusqu’à 33 696 francs pour un indépendant non affilié à une caisse de pensions.
Pour chaque méthode retenue, amortissement direct ou indirect, Pierre Novello présente des exemples chiffrés qui permettent de se faire une idée précise de l’impact du choix effectué. Bien entendu, cet avantage varie d’un cas à l’autre: plus le revenu imposable sera élevé, plus l’amortissement indirect sera avantageux. L’impact fiscal de l’accession à la propriété est d’ailleurs longuement traité tout au long de l’ouvrage, chaque fois avec des exemples détaillés et chiffrés. «L’achat d’un bien immobilier entraîne une modification durable de l’imposition sur le revenu et la fortune du nouveau propriétaire, ainsi que son assujettissement à un nouvel impôt, l’impôt foncier», peut-on notamment lire à ce sujet.
L’ouvrage répond de façon précise à toutes les questions qui se posent lors de l’acquisition, notamment retrait ou mise en gage de son 2e pilier, acquisition avec ou sans emprunt, choix d’une PPE ou d’une villa. A la sortie, Pierre Novello répond aussi aux questions qui se posent en cas de vente: vendre soi-même ou passer par un courtier, sans oublier bien sûr la question du gain immobilier imposable. Pendant longtemps, les Suisses achetaient leur logement pour la vie. Maintenant, ce n’est plus tout à fait aussi vrai, également en raison d’une plus grande mobilité professionnelle.