Il est en général recommandé d’amortir sa dette hypothécaire de manière indirecte, c’est-à-dire en une fois à l’échéance du contrat et non pas au fur et à mesure. Mais la stratégie sera différente selon son profil de risque.
L’avantage du remboursement indirect est de maintenir à un niveau constant les intérêts jusqu’à l’échéance et donc les déductions fiscales qui leur sont liées. Mais cette méthode paraît un peu étrange puisque les intérêts hypothécaires nets, c’est-à-dire après déductions fiscales, sont en principe supérieurs aux intérêts dégagés par un compte bancaire par exemple. Oui, mais… c’est sans compter les déductions fiscales permises dans le 3e pilier lié – compte de prévoyance ou assurance vie – pour accumuler les sommes à rembourser. Les montants économisés vont ainsi s’avérer nettement plus importants que le surplus d’intérêts débiteurs nets à payer. Concrètement, les déductions au titre du 3e pilier s’élèvent au maximum à 6’739 francs par an pour un salarié, contre 20 % du revenu déclaré à l’AVS pour un indépendant non affilié à une caisse de pension, mais au maximum 33’696 francs.
Amortissement tous les cinq ans
On peut toutefois optimiser cette méthode d’amortissement, sachant que la loi autorise des remboursements partiels par le 3e pilier lié tous les cinq ans. De cette manière, on parvient à réduire la dette hypothécaire et par conséquent le surplus de coût qu’entraînent des taux d’intérêts hypothécaires plus élevés (moins les déductions fiscales qui leur sont associées) par rapport aux taux créanciers d’un compte de prévoyance par exemple.
Paradoxalement, cette solution optimale n’est pas forcément la meilleure. En effet, plutôt que de chercher à minimiser l’impact des intérêts hypothécaires en remboursant par palier, on peut au contraire chercher à profiter du différentiel entre les intérêts débiteurs et créanciers en tirant parti de rendements plus élevés à long terme sur les marchés financiers. Par exemple si l’on place les montants accumulés du 3e pilier lié sur des fonds de placement contenant 40 % d’actions.
Cas pratique
Pour illustrer notre propos, prenons le cas suivant : supposons qu’un couple dégage un revenu élevé et est soumis à un taux marginal d’imposition de 35 %. On rappellera que ce taux est celui de la dernière tranche d’imposition de ce revenu. En d’autres termes, on peut dire que si ce couple réduit son revenu imposable de 1’000 francs, il aura 350 francs d’impôt de moins à payer.
Imaginons que ce couple a contracté un emprunt de 80’000 francs sur 15 ans, au taux d’intérêt de 3 %, soit 24’000 francs (= 3 % x CHF 800’000) par an. L’amortissement s’effectue au rythme de 1 %, soit 8’000 francs par an. Si le couple procède à un amortissement indirect, il bénéficie, d’une part, de la déduction maximale liée à son versement ; d’autre part, il profite de la déduction des intérêts hypothécaires du revenu imposable. Traduit de manière sonnante et trébuchante, cela signifie que les intérêts débiteurs lui permettront d’économiser un montant annuel d’impôts de 8’400 francs (= CHF 24’000 x 35 %). Au total, les intérêts hypothécaires effectifs ne lui coûteront que 15’600 francs par an (= CHF 24’000 – CHF 8’400). Le taux d’intérêt effectif n’est ainsi pas de 3 %, mais de 1,95 % (= CHF 15’600 / CHF 800’000). Il suffira donc au ménage de trouver un véhicule de placement atteignant ce modeste taux de rendement pour couvrir le coût des intérêts hypothécaires. Au-delà, l’opération devient bénéficiaire.
Les questions soulevées par le choix du type d’amortissement
Type d’amortissement : Faut-il amortir de manière directe ou indirecte ? Et si c’est de manière indirecte, par le biais d’un compte de prévoyance ou d’une assurance vie ?
Les risques à couvrir : Si je choisis l’amortissement via un compte de prévoyance, aurai-je des risques à couvrir par ailleurs ?
Statut juridique : Suis-je salarié ou indépendant, avec ou sans affiliation à une caisse de pension ?
Taux marginal d’imposition : Quel est mon revenu imposable ?
Économies d’impôt : Quelles seront les déductions fiscales maximales auxquelles j’aurai droit ?
Profil de risque : Quelle est mon attitude vis-à-vis des marchés financiers ?
Optimiser son amortissement (1) : Le remboursement partiel en mode indirect correspond-il à mon profil de risque ?
Optimiser son amortissement (2) : Suis-je prêt à repousser le remboursement contractuel de mon hypothèque à la fin du contrat, pour investir les fonds ainsi épargnés sur les marchés financiers ?