L’amortissement indirect constitue généralement un mode de remboursement hypothécaire moins coûteux que l’amortissement direct. Mais la solution optimale passe par la combinaison des deux méthodes.
On conseille généralement d’amortir son emprunt hypothécaire de manière indirecte, soit en versant le montant correspondant du remboursement sur un produit de 3e pilier lié, assurance vie ou compte de prévoyance. Ce n’est qu’au terme du contrat que le remboursement sera effectué, en une seule fois.
On peut toutefois optimiser l’amortissement indirect en procédant à des remboursements par palier avant l’échéance, comme la loi l’y autorise. Ainsi, chaque débiteur peut procéder à l’amortissement partiel de l’hypothèque tous les cinq ans, lorsqu’il est réalisé par le biais d’un produit de 3e pilier lié. Une telle démarche n’a évidemment de sens qu’avec un compte de prévoyance.
Économies fiscales et coûts supplémentaires
Pour comprendre pourquoi une telle approche permet de réduire le coût global de financement de son bien immobilier, il faut considérer non seulement les sources d’économies fiscales de l’amortissement indirect, mais également les coûts supplémentaires qu’il entraîne. Ainsi, la déduction du versement sur son compte de prévoyance constitue une économie fiscale absolue, sans contrepartie. Même s’il faut compter avec un impôt, très réduit, à chaque remboursement, partiel ou total.
En revanche, la possibilité de déduire tout ou partie de ses intérêts hypothécaires est une arme à double tranchant, car l’économie fiscale va généralement s’avérer inférieure au surplus des intérêts débiteurs à payer en raison de l’ajournement des remboursements partiels.
Prenons un exemple. L’acheteur d’un appartement a contracté une hypothèque à 10 ans de 600’000 francs sur deux rangs, de respectivement 480’000 francs, au taux de 3,5 %, et de 120’000 francs, au taux de 4,5 %. Le contrat prévoit l’amortissement de manière indirecte du 2e rang au rythme de 6’000 francs par année, soit 5 % sur 20 ans, que le débiteur verse sur son compte de prévoyance. Ce compte est rémunéré au taux de 1,875 %.
Taux marginal d’imposition de 30 %
On suppose que notre emprunteur est soumis à un taux marginal d’imposition de 30 %, c’est-à-dire qu’il paye 300 francs sur les 1’000 derniers francs de son revenu imposable. Ainsi, la diminution de ce dernier lui permet d’économiser 1’800 francs (= 30% x CHF 6’000) d’impôt chaque année.
En revanche, les 6’000 francs qu’il ne rembourse pas immédiatement lui coûtent 270 francs d’intérêt supplémentaires (= 4,5% x CHF 6’000), mais permettent également une économie fiscale de 30 %, soit 81 francs (= 30 % x CHF 270). L’intérêt net supplémentaire est donc de 189 francs (= CHF 270 – CHF 81).
Quant à son compte de prévoyance, il lui rapporte 112.50 francs (= 1,875% x CHF 6’000). Au final, il est chargé d’un surplus d’intérêt net de 76.50 francs (= CHF 189 – CHF 112.50).
Casser la progression
À première vue, ce coût supplémentaire paraît presque négligeable par rapport au gain réalisé sur la déduction du revenu imposable. Sauf qu’il va s’accumuler au fil des années, jusqu’au remboursement final. Ainsi, la vingtième année, ce surplus d’intérêts à payer se montera à 1’453.50 francs ! Au total, le coût des intérêts supplémentaires s’élèvera à 14’535 francs.
Heureusement, le débiteur peut casser cette progression, en procédant au remboursement partiel de sa dette tous les cinq ans. Le surplus d’intérêt atteindrait alors 306 francs au maximum à la fin de la 5e année, avant de tomber à zéro la 6e année, pour recommencer à croître les quatre années suivantes, etc. De cette manière, la somme globale des intérêts supplémentaires tomberait à 3’060 francs.
Les huits points à prendre en compte pour combiner amortissement direct et indirect
Type de 3e pilier : Assurance vie ou compte de prévoyance ? Dois-je couvrir un (ou plusieurs) risque(s) ou l’objectif est-il uniquement d’accumuler de l’épargne pour le remboursement de l’hypothèque ?
Amortissement direct ou indirect : Suis-je prêt à retarder mon remboursement jusqu’au terme de l’emprunt ou est-ce que je veux réduire le plus rapidement possible mon endettement ?
Fiscalité : Suis-je salarié ou indépendant ? Quel est le seuil maximal de déduction fiscale auquel j’ai droit ?
Fiscalité (bis) : Quel est mon taux marginal d’imposition ? Quel est mon potentiel d’économies fiscales ?
Fiscalité (ter) : Quel sera le montant de l’impôt prélevé au moment des remboursements partiels ?
Différentiel d’intérêt : Quelle est la rémunération du compte de prévoyance par rapport au taux d’intérêt de l’emprunt ?
Economies fiscales : Combien d’économies puis-je réaliser grâce au versement sur un compte de 3e pilier lié ?
Economies fiscales (bis) : Combien d’économies puis-je réaliser grâce à la déduction des intérêts hypothécaires ?