En contractant un emprunt hypothécaire, on peut choisir un produit à taux fixe, sur des durées plus ou moins longues, ou alors une hypothèque à taux variable. On peut également souscrire une hypothèque indexée sur le Libor, donc à très court terme. Le choix dépend tout à la fois des perspectives d’évolution des taux d’intérêt et de la capacité de l’emprunteur à en assumer le risque
Le principe de base dans le choix d’un produit hypothécaire consiste à souscrire une hypothèque à taux fixe lorsque les taux sont bas et semblent orientés à la hausse. A l’inverse, lorsque les taux sont élevés et qu’ils paraissent prêts à redescendre, il faudrait choisir un produit à taux variable ou encore une hypothèque avec un taux à court terme, de type Libor par exemple, à trois ou six mois d’échéance. Etant donné les taux d’intérêt extrêmement bas que l’on connaît aujourd’hui, la grande majorité des intervenants souscrit des emprunts hypothécaires à taux fixe en spéculant sur la remontée inéluctable des taux d’intérêt. Ont-ils raison de le faire? Certainement, si les taux remontent effectivement à court ou moyen terme. Mais est-ce forcément la meilleure stratégie? La question se pose en raison du niveau historiquement faible du taux de l’hypothèque liée au Libor qui est tombé à son bas historique (1.36% à la BCGE), nettement inférieur aux taux fixes (par exemple, 2.64% sur 10 ans).
Hypothèques indexées sur le Libor
On peut donc être très fortement tenté – et c’est le cas de nombreux emprunteurs selon le baromètre des hypothèques de Comparis – d’essayer d’en profiter. Il s’agit de choisir une hypothèque à court terme jusqu’au moment où la hausse, qui finira fatalement par se produire, se manifestera clairement, et de souscrire alors une hypothèque à taux fixe. Cette stratégie est tout à fait logique. Mais elle est évidemment plus risquée que celle qui consiste à choisir un taux fixe, car on s’expose à réagir trop tard lorsque les taux repartiront à la hausse. Finalement, l’emprunteur risque de payer plus d’intérêts qu’avec la première solution. Cette politique ne peut convenir qu’à des emprunteurs disposant des réserves nécessaires pour faire face à de fortes variations de leurs charges hypothécaires.
Profil de risque de l’emprunteur
Il en ressort que le profil de risque du débiteur joue un rôle primordial dans le choix de l’une ou de l’autre de ces stratégies. Si l’emprunteur n’a que peu de moyens ou est psychologiquement très sensible aux fluctuations du marché, il doit limiter ses risques. Lorsque les taux sont très bas, il doit se cantonner à des produits à taux fixe sur une longue période, en les étalant sur différentes échéances pour réduire le risque de taux (si l’on ne craint pas de se lier indéfiniment à son prêteur). Pour les clients plus à l’aise financièrement et sereins face aux fluctuations d’intérêt, le produit hypothécaire pourra être plus sophistiqué et contenir une composante risquée. Par exemple, une hypothèque à taux fixe pour la plus grande partie de l’emprunt, complétée par une seconde hypothèque dont le taux d’intérêt serait indexé sur le Libor. De cette manière, le client peut espérer réduire sa facture d’intérêts sur l’hypothèque à court terme, mais en prenant le risque qu’elle soit finalement plus élevée qu’avec une combinaison d’hypothèques à taux fixe uniquement.
Les huit points à prendre en compte pour choisir un emprunt hypothécaire
Taux d’intérêt : Qu’est-ce qui détermine les variations des taux hypothécaires?
Capacité de prévision : Ai-je vraiment une aptitude supérieure à la moyenne pour prévoir l’évolution des taux?
Profil de risque : Quelle est mon attitude face au risque? Ai-je les réserves financières nécessaires pour faire face à des variations de taux?
Taux fixe : Les taux sont-ils durablement orientés à la hausse? Quelle échéance choisir? 2 ans, 3 ans, 5 ans, 15 ans ou plus?
Taux variable : Les taux sont-ils orientés durablement à la baisse?
Taux Libor : Comment ce taux va-t-il évoluer et, surtout, à quelle vitesse? Quel est le risque d’être pris par surprise par une hausse soudaine de ce taux à court terme?
Ecart de taux : Quel est le différentiel de taux entre les taux fixes pour différentes échéances et le taux Libor?
Combinaison d’hypothèques : Quels types d’hypothèques combiner? Quelle doit être la proportion de chaque produit et pour quelle échéance?