Ca y est! Le Conseil fédéral a activé partiellement le volant anticyclique pour lutter contre la surchauffe immobilière, marquée par une forte hausse des prix et un gonflement de la dette hypothécaire. C’est ainsi qu’il a demandé aux banques d’accroître leurs fonds propres par rapport à leurs prêts hypothécaires d’ici au 30 septembre.

Cette décision était-elle justifiée ? Lorsqu’on connaît la difficulté à anticiper des mouvements de marché, on ne se risquera pas à des pronostics. En revanche, on peut essayer de s’interroger sur les risques individuels de l’emprunteur hypothécaire lambda face au scénario que tentent de désamorcer nos autorités. Que se passerait-il en cas d’éclatement d’une bulle immobilière?

Imaginons qu’un tel événement ressemble à la dernière crise immobilière, celle des années 90 : tandis que les taux d’intérêt montent brutalement, le prix des biens immobiliers se met à chuter. Si l’on songe que les taux d’intérêt sont quasiment à leur plus bas historique et que les prix sont à nouveau à des cours très élevés, tout semble prêt pour que l’Histoire se répète. La situation pourrait même s’avérer pire pour de nombreux emprunteurs, car ce n’est que depuis 1995 qu’il est possible de retirer tout ou partie de son 2e pilier pour constituer ses fonds propres. Ce dont de nombreux candidats à la propriété ont fait usage, jusqu’à ce que la Finma n’en limite le recours en juillet de l’an dernier, en obligeant les nouveaux emprunteurs à fournir au moins 10 % de fonds propres provenant d’une autre source.

Le risque, pour ceux qui sont encore lourdement endettés et qui ne disposaient d’aucuns fonds propres par ailleurs, c’est de ne pouvoir faire face à la remontée des taux d’intérêt et à la chute de la valeur de leur bien immobilier. Il faudrait sans doute vendre, en perdant dans une grande partie des cas les fonds propres apportés, c’est-à-dire tout ou partie de l’avoir de vieillesse qu’ils avaient retiré… Perspective peu réjouissante!

Heureusement, ce risque est quelque peu limité pour nombre d’emprunteurs qui privilégient depuis quelques années les hypothèques à taux fixe sur le moyen et long terme, alors que les hypothèques à taux variable ont quasiment disparu, comme on le voit sur le graphique présenté dans le dernier Baromètre des hypothèques de Comparis, publié le 15 janvier dernier. Un emprunt sur 10 ans permet ainsi de se protéger contre les soubresauts du marché hypothécaire tout au long de cette période. Si vous êtes dans cette situation et que vous faîtes ce choix, vous risquez toutefois de faire face à des taux nettement plus élevés à l’échéance. Mais n’oubliez pas que vous aurez pu réduire votre endettement au cours de cette période, diminuant d’autant le montant des intérêts à payer. Vous pourriez toutefois vous montrer plus subtil en souscrivant plusieurs hypothèques, de durées différentes, afin d’éviter de devoir renouveler votre emprunt en une fois, mais à des échéances plus ou moins éloignées, et donc à des taux différents.

En revanche, ceux qui disposent de réserves financières par ailleurs peuvent continuer à essayer profiter des taux extraordinairement bas sur les hypothèques liées au Libor, tant que le loyer de l’argent reste aussi bas. Mais en sachant qu’ils risquent de subir de plein fouet les effets du retournement du marché, qui finira, tôt ou tard, par se produire.