Différentes études ont montré que la rentabilité des placements immobiliers à long terme est en général plus proche de celle des actions, alors que le risque est plus proche de celui des obligations.
La faible corrélation entre les placements immobiliers et les investissements en actions ou en obligations permet de diversifier efficacement son portefeuille en combinant ces différents actifs : la rentabilité globale s’en trouvera améliorée après ajustement au risque. Malgré ces avantages, les fonds immobiliers sur le marché suisse sont très peu nombreux. On ne compte en effet pas plus d’une vingtaine de fonds de ce type, qui n’investissent en général que dans l’immobilier résidentiel.
Cotation en Bourse
Contrairement aux directions des autres fonds de placement, celles des fonds immobiliers ne sont tenues de racheter les parts qui leur sont soumises que pour la fin d’un exercice, avec un préavis de douze mois. Les parts seront alors remboursées au prix de rachat du jour de paiement. Ce délai, autorisé par la loi, vise à empêcher que les investisseurs ne vendent leurs parts en masse dans les périodes de baisse des prix immobiliers et ne provoquent alors une accélération du mouvement. Les détenteurs de parts de fonds immobiliers peuvent toutefois les vendre à d’autres investisseurs avant l’échéance. La loi a en effet prévu que les directions de tels fonds assurent un traitement de leurs parts sur un marché, que ce soit en Bourse ou hors Bourse.
Agio
Le traitement en Bourse des parts de fonds immobiliers se caractérise par la persistance d’un écart, en général positif et qu’on appelle agio, entre le cours de Bourse et la valeur nette d’inventaire (VNI), soit la somme totale du portefeuille divisé par le nombre de parts. Historiquement, l’agio moyen se situe autour de 15 % et fluctue selon le niveau des taux d’intérêt du marché. Trois arguments justifient cet écart : les avantages de la diversification qu’offre le fonds ; une liquidité plus grande que les biens immobiliers sous-jacents ; enfin, les impôts latents de liquidation qui sont déduits de la valeur du portefeuille dans le calcul de la VNI. Après être monté largement au-dessus de la moyenne sur le long terme pendant plusieurs années, l’agio moyen est retombé légèrement en deçà de ce niveau à fin 2013. Ce mouvement s’explique par la hausse des taux d’intérêt, ramenant ainsi les fonds à des cours plus raisonnables.
Fiscalité
Avant d’acheter des parts de fonds de placement immobilier, il est important de savoir si celui-ci investit de manière directe, en étant lui-même propriétaire des immeubles, ou indirecte, c’est-à-dire par le biais de sociétés immobilières. En effet, pour le fisc, un fonds de placement qui encaisse des revenus provenant de biens immobiliers en propriété directe est considéré comme un sujet fiscal. Il peut donc être imposé comme tel sur le revenu. C’est la raison pour laquelle les parts de cette catégorie de fonds sont exonérées d’impôt sur les revenus que leurs détenteurs peuvent en retirer, afin d’éviter une double imposition.
En revanche, si le fonds est investi de manière indirecte, il est considéré comme fiscalement transparent et n’est redevable d’aucun impôt sur le revenu. Les parts qu’il a émises sont donc soumises, de manière habituelle, à l’impôt sur le revenu, à l’impôt anticipé et à l’impôt (cantonal) sur la fortune.
Les questions soulevées par le choix d’investir dans des fonds de placement immobiliers
Placement immobilier : Faut-il choisir un fonds de placement, une société immobilière ou un placement direct ?
Composition du portefeuille : Quelle part d’immobilier faut-il introduire dans mes placements ? Ai-je tenu compte de l’immobilier que constitue la propriété (éventuelle) de mon propre logement ?
Investissement : Dans quel type d’immeubles le fonds a-t-il investi ? Et selon quelle répartition géographique ?
Agio : À combien se monte la différence entre le cours boursier du fonds immobilier et sa VNI ? Est-elle appropriée au niveau des taux d’intérêt actuels et du futur proche ?
Liquidité : Est-il facile d’acquérir ou de vendre des parts du fonds, que ce soit en Bourse ou hors Bourse ?
Fiscalité : Le fonds est-il investi avec propriété foncière directe ou indirecte ? En d’autres termes, les parts sont-elles soumises à l’impôt sur le revenu, à l’impôt anticipé et à l’impôt (cantonal) sur la fortune ?